Fastighetsmarknaden boomar. Tidigare var det i allt väsentligt storstadslägenheterna som rusade iväg. Idag är det en ganska bred bas med prisuppgångar i större delen av landet. För Riksbanken utgör detta ett dilemma. Å ena sidan är inflationsutsikterna ljusa när vi i ökad utsträckning importerar billiga varor från Kina. Å andra sidan förefaller hushållens aptit på lån accelerera bortom rimliga gränser och skuldsättningen i relation till inkomster har nu nått upp till topparna på slutet av 80-talet. Är detta rimligt?
Situationen är komplex. Visst lånar vi som aldrig förr, men samtidigt är lånekostnaderna på de lägsta nivåerna någonsin. Normalhushållet betalar inte mer än 4% av sina inkomster i räntor. Om man skulle se på fastighetsprisutvecklingen enbart mot denna bakgrund förefaller bopriserna nästan låga. Kanske ska man se på prisutvecklingen som en ren anpassning till en miljö karakteriserad av låga räntor och stabila statsfinanser. Dessutom är svängningarna i ekonomin mindre, vilket gör det rimligt att skuldsätta sig. Ju mindre risk, desto större lust.
Samtidigt finns det anledning att vara försiktig när man tolkar dagens statistik. Om man gräver djupare, bortom totalsiffrorna, finner man ett otäckt mönster med djupa klyftor såväl regionalt som mellan generationer. Skuldfria fyrtiotalister sparar medan den yngre generationen i storstäderna lånar som om det inte fanns någon morgondag. Och främst är det de med höga inkomster som skuldsätter sig. Idag är det inga problem. De har jobb och kan hålla huvudet ovanför ytan. Problemet är den dag något händer, när räntan av någon anledning stiger eller – ännu värre – om arbetslösheten skulle stiga. Även om dessa riskvilliga personer inte utgör någon majoritet kan det vara just de som stjälper marknaden en dag. Det är inte genomsnittshushållet som bestämmer priset, det är den som bjuder mest vid det sista köpet som vägleder marknaden. Och faller en, faller alla.
Vi ekonomer jobbar med en mängd olika modeller för att värdera aktier, obligationer, råvaror och fastigheter. Ibland blir det rätt, ibland fel. När priset på en vara (aktie, obligation eller lägenhet) rusar iväg bortom all rim och reson brukar det alltid vara någon som ropar på vargen. Om marknaden sedan rusar vidare mot nya höjder är det ingen som längre vill lyssna på olyckskorpen. Man vänjer sig vid en ny prisnivå och söker nya sätt, nya analysmodeller, för att motivera utvecklingen. Efter ett tag kapitulerar olyckskorpen och alla tror på stigande priser. Det är då – när den siste pessimisten blivit optimist – som marknaden brukar vända ned. Tänk på det nu när alla tror på stigande priser!
Henrik Mitelman
